Подоходный налог физических лиц НДФЛ

Подоходный налог на квартиру

 

Если собираетесь продавать квартиру, имейте в виду, что с начала 2016 года действуют новые правила налогообложения физических лиц. Я расскажу вам, в каких случаях нечего бояться и как свести траты к минимуму.

 

Итак, если квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вам придётся заплатить подоходный налог. Раньше приходилось платить только тем, кто владел недвижимостью меньше трёх лет.

 

Для кого действуют новые правила?

 

Нововведения касаются тех, кто купил квартиру в 2016 году, начиная с 1 января, или позже. Все остальные уплачивают НДФЛ согласно прежней редакции закона. Если квартира вам досталась по договору ренты, в наследство или в дар, если вы её приватизировали — достаточно подождать всего лишь три года, это льготные случаи. Имейте в виду, льгота при дарении или наследовании действует лишь в том случае, если прежний владелец квартиры — ваш ближайший родственник. По Семейному кодексу, к таковым относятся члены семьи по прямой линии (внуки, дети, родители, бабушки, дедушки и так далее), братья и сёстры, в том числе сводные.

 

• В остальных случаях обращайте внимание на одну важную цифру — минимальную стоимость жилья. Это кадастровая стоимость, умноженная
• на региональная коэффициент. Для Москвы он составляет 70%, для других регионов варьируется. Если реальная сумма сделки меньше, для расчётов
• всё равно будет использоваться эта официальная минимальная цена.

 

Сложности для продавцов

 

Предположим, уже в 2016 году, после вступления закона в силу, вы за 4 миллиона рублей купили однокомнатную квартиру. Но потом что-то случилось, и вам срочно приходится её продавать. Если вы продаёте её по той же цене, то есть за 4 миллиона, сколько нужно заплатить налог, при продаже квартиры ?

 

Никакой прибыли вы не получаете, однако это не значит, что платить ничего не придётся. Если вдруг окажется, что кадастровая стоимость квартиры — 6 миллионов рублей, то это значит, что вы продали квартиру стоимостью 4,2 миллиона рублей (6 * 70%, для Москвы). Следовательно, с 200 000 рублей вы должны заплатить налог — 26 000 рублей (200 000 * 13%).

 

Если квартиру вы получили бесплатно, не по льготному случаю, то придётся платить налог с полной стоимости, но не ниже официальной, рассчитанной на основе кадастровой величины. Предположим, вы продаёте бесплатно полученную квартиру за те же 4 миллиона, но её кадастровая стоимость — семь миллионов. Тогда минимумом для расчёта будет сумма 4,9 миллиона рублей (7 * 70%, для Москвы), а это больше четырёх миллионов. Следовательно, платить вы будете с этой суммы и заплатите 637 000 рублей (4 900 000 * 13%).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, будет меньше заявленной цены, то платить вы будете с реальной суммы.

Основания у нововведений есть: закон борется с «серыми» сделками, которые совершают по заниженной цене, чтобы платить меньше налогов. Но есть и оборотная сторона: в суды стало поступать огромное количество заявлений о неправильной кадастровой оценке, по которой стоимость превышает реальную рыночную в несколько раз.

 

• Как итог, продавец может оказаться в ловушке и будет вынужден
• даже при убыточной продаже идти на дополнительные траты.

 

Можно ли сэкономить?

 

Самый известный способ сэкономить — раз в год воспользоваться налоговым вычетом (один миллион рублей). Правило действует для всех квартир, стоимость которых начинается с миллиона рублей. Сумму вычитают из налогооблагаемой базы.

 

Примеры:

 

1. Покупаете квартиру за 10 миллионов, продаёте за 12. Если это больше, чем стоимость на основе кадастровой, то вы платите налог с суммы всего 1 миллион рублей (12 – 10 – 1). Сумма налога составляет 130 000 рублей.
2. Аналогичная ситуация, но кадастровая стоимость 20 миллионов рублей. В таком случае налогооблагаемая база — 14 миллионов (20 * 70%, для Москвы). Налог уплачиваете с суммы 3 миллиона (14 – 1 – 10). Сумма налога составляет 390 000 рублей.
3. Продаёте безвозмездно полученную квартиру за 4 миллиона рублей (сумма больше кадастровой стоимости). Платите налог с суммы 3 миллиона рублей, уплачиваете 390 000 рублей.
4. Аналогичная ситуация, но кадастровая стоимость 7 миллионов рублей.
5. Тогда платите налог с суммы 3,9 миллиона рублей (7 * 70% – 1), уплачиваете 507 000 рублей.

 

Ещё способ сэкономить: учитывайте траты на улучшение состояния квартиры. Но помните, что обоснованность указанных сумм нужно подтверждать документами.

Вы имеете право включить в дополнительные расходы суммы, которые вы потратили на то, чтобы:

 

• разработать проектно-сметную документацию;
• купить стройматериалы, провести ремонтно-строительные работы;
• подвести газ, свет, воду, подключить квартиры к иным сетям снабжения;
• провести отделочные работы, косметический ремонт для улучшения внешнего вида.

 

Потраченная сумма будет вычтена из налогооблагаемой базы.

Вы можете переуступить права и не платить налог. Но этот способ работает только тогда, когда квартира ещё не приватизирована либо находится в новостройке, то есть документа о регистрации прав собственника ещё нет.

Но даже если такие документы уже есть, вы можете просто не спешить.

 

Если не нужны деньги очень срочно, подождите, и платить налог не придётся. Если же вы продаёте одну квартиру, чтобы купить новую, помните, что вам доступен налоговый вычет для покупателей недвижимости. Составляет он два миллиона рублей, но каждому гражданину предоставляется лишь один раз.

 

Надеюсь, у меня получилось изложить основные моменты, с которыми вы можете столкнуться. Если у вас есть ещё вопросы, задайте их мне в любое удобное время.