на что обращать внимание при покупке квартиры

Советы и рекомендации при покупке квартиры

 

Хотите знать, на что обратить внимание при покупке квартиры? Из этой статьи вы узнаете, что осмотреть, какие вопросы задать, какие документы проверить, чтобы не ошибиться.

 

Покупая квартиру, нужно внимательно отнестись ко всем деталям. Ведь решается вопрос о крыше над головой, да и сумма тратится немалая. Чтобы не попасться мошенникам и не столкнуться с неприятными сюрпризами, стоит учесть несколько важных моментов.

 

Местоположение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Квартира не только должна быть удобной и красивой не только внутри, но и снаружи. Это значит, что район должен быть благополучным, спокойным и удобно расположенным. Даже живя в самой комфортабельной квартире, вы едва ли будете довольны, если не сможете спокойно спать из-за шума под окнами или если до места работы (учёбы) придётся добираться два часа.

 

• У вас есть личный транспорт? Убедитесь в наличии подходящего места для стоянки, парковочного или гаражного места.
• Пользуетесь общественным транспортом? Убедитесь, что до ближайшей остановки наземного транспорта или до станции метро не нужно далеко идти.
• Чем ближе продуктовый магазин или рынок, тем лучше.
• Если у вас есть дети, то посмотрите, есть ли детская площадка или сквер, как далеко расположены детский сад, школа.
• Любите заниматься спортом? Чем ближе фитнес-клуб, бассейн, тренажёрный зал, тем удобнее для вас.
• Поликлиника также должна располагаться не очень далеко.
• Кирпичный или монолитный дом, построенный 10–15 лет назад, всегда лучше панельного (прочность, звуко- и теплоизоляция выше).
• Первый и последний этажи имеют свои плюсы и минусы. Делайте выбор, исходя из личных предпочтений, представляйте себе жизнь в квартире заранее.

 

Чтобы оценить всё самостоятельно, прибудьте пораньше, желательно в светлое время суток. Сразу увидите основные проблемы района, если они есть, в первую очередь сложности с транспортом, и сможете оценить благополучие обстановки. Услуги риелтора также не будут лишними, поскольку позволят избежать необоснованных рисков.

 

Соседи

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Преимущества и недостатки квартиры — это не только ремонт и инфраструктура. Это ещё и соседи. Люди, с которыми вы будете постоянно сталкиваться на лестнице или в лифте, живут своей жизнью, но могут сильно повлиять на вашу.

Самые распространённые неприятности с соседями, о которых я слышу:

 

• Сосед оказался алкоголиком, наркоманом, дебоширом. Постоянно устраивает драки, шумит, нарушает спокойствие, портит жизнь соседям. Приходится вызывать полицию.
• Наверху или за стеной живёт многодетная семья (иногда достаточно и одного ребёнка). Детский плач, визг, шум, топот мешают спать и сосредотачиваться на делах.
• Наверху проживают безответственные люди, которые постоянно затапливают ванную. Как ни банально, но это очень частая проблема. Особенно много сложностей она вызывает с натяжными и подвесными потолками.

 

Обстановка в квартире

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Не доверяйте фотографиям! Их могли сделать давно, их могли подретушировать. Проверите осмотр лично. Легче всего жилое помещение оценить тогда, когда в нём нет мебели. Обратите внимание на состояние коммуникаций: электричество, канализация, водопровод, отопление, газоснабжение должны работать безупречно, в противном случае вы будете чинить их за свой счёт.

Что сложнее всего отремонтировать, кроме коммуникаций?

 

Входные и межкомнатные двери, сантехнику, стеклопакеты, кухню и ванную комнату. Осмотрите их тщательно и убедитесь, что продавец не оставит вам не оставит неприятное «наследство». Счётчики должны быть обязательно установлены. Без них вам всё равно не обойтись, а ставить их — хлопотное и затратное дело.

 

Если в углах есть плесень, это признак сырости и высокой влажности. В таком случае стоит поинтересоваться качеством вентиляции. Потёки на потолке — признак того, что крыша протекает (если этаж верхний) или соседи регулярно заливают. Трещины — признак некачественного ремонта, усадки или даже предаварийного состояния дома.

 

Предпродажный косметический ремонт делают также не по доброте душевной. С его помощью обычно наспех маскируют изъяны. Если скрывать нечего, ремонт будет неидеальным, «обжитым». Определите, что для вас важнее — простор или экономия: раздельный санузел или совмещённый, встроенная стиральная машина или автономная и так далее.

 

Обратите внимание на теплопроводность помещения. Зимой сделать это сложнее, поскольку работает отопление, реальную теплопроводность квартиры при этом оценить почти невозможно. То есть нельзя сказать, будет летом в квартире душно или, напротив, прохладно. Не забудьте проверить звукоизоляцию! Спать под постоянный шум — не самое лучшее, что бывает в жизни.

 

Правовой аспект

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Не забывайте и о юридической стороне вопроса. Проверьте, что у продавца есть правоустанавливающий документ на квартиру. Таким документом могут быть:

 

• договор купли-продажи, дарения, обмена, пожертвования, пожизненного содержания;
• свидетельство о праве собственности, наследования;
• биржевое соглашение;
• действующее решение суда;
• свидетельство о приобретении квартиры на аукционе или на торгах.

 

Право собственности должны подтвердить органы технической инвентаризации. Оформляйте сделку лишь тогда, когда имеется выписка из государственного реестра. Подробнее о безопасности сделок читайте здесь.

 

Покупаете в новостройке?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В отличие от вторичного рынка, первичный — это всегда «кот в мешке», поскольку нет предыдущего владельца, который мог бы рассказать о преимуществах и недостатках проживания.

 

Риски присутствуют всегда: с последствиями ошибок, допущенных при строительстве, вы можете столкнуться лишь спустя несколько месяцев или даже лет.

 

Чтобы не стать жертвой мошенников, обращайте внимание на следующие факторы:

 

• Насколько дом готов к использованию? Не доверяйте рекламе — посетите и осмотрите новостройку лично.
• Какой договор предлагают заключить? Лучше всего, если это договор долевого участия: он подтверждает, что застройщик имеет все необходимые допуски, а ваши интересы защищены залогом.
• Аккредитована ли новостройка в банке? Если ни один банк не кредитует проект, не стоит рисковать.
• Хорошую ли репутацию имеет застройщик, есть ли на его счету завершённые проекты?

 

Список документов, которые нужно проверить:

 

• выписка из реестра недвижимости,
• инвестиционный контракт,
• проектная документация,
• разрешение на строительство,
• регистрационно-учётная документация,
• свидетельство о праве собственности или договор аренды участка,
• страховой договор,
• форма договора для клиента.

 

«Подводные камни» вторичного рынка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Внимательно изучите документы, которые предоставляет продавец. Убедитесь, что от вас не скрыли несовершеннолетних детей, которые имеют право на долю в квартире или прописаны в ней. Можете проводить сделку и при наличии детей в квартире, но помните: если вы не проведёте её по всем правилам с обращением в органы опеки и попечительства, суд расторгнет сделку в интересах ребёнка. Чтобы не рисковать, закажите юридическое сопровождение сделок профессиональному специалисту.

 

Обратите внимание на штампы о браке и о разводе в паспорте продавца. Проверьте даты. Если окажется, что квартира куплена в браке, то супруг продавца в любом случае имеет право на половину квартиры. Проверьте также, что в квартире не прописаны временно отсутствующие люди (госпитализированные, военнослужащие, заключённые). Иначе спустя несколько месяцев или лет вас может ждать неприятный сюрприз в виде человека, который вернётся и станет требовать свою долю. Юридическое сопровождение сделок обезопасит вас от подобных неприятных сюрпризов.

 

Если сделка совершается по доверенности, убедитесь, что её обладатель не нарушает условий и не выходит за пределы сумм, установленных доверителем. Если доверенность просрочена или не указана, если доверитель умер — доверенность аннулируется. Проверьте историю квартиры: если не удаётся установить бывших владельцев или если они слишком часто менялись, не рискуйте.

 

Наконец, при покупке наследуемой квартиры помните, что в течение полугода на неё могут заявить права наследники бывшего владельца, о которых вы не знаете, а продавец либо не знает, либо знает, но молчит. Чтобы обезопасить себя от этого, проверьте свидетельство о праве наследования. В нём должно быть указано, что продавец признан единственным законным наследником.

 

Основные риски

 

Зная главные риски, вы сможете учесть их и избежать заранее:

 

1. Слишком низкую цену (на 20% ниже рыночной или ещё меньше) часто ставят, чтобы продать неудобное или юридически «грязное» жильё. Исключением может быть срочный выкуп квартир.
2. Если вам под любым предлогом не показывают правоустанавливающие документы — вы почти наверняка имеете дело с мошенниками.
3. Квартиру слишком часто продавали и покупали? Согласитесь, это подозрительно.
4. Если продавец тяжело болен и может умереть в ближайшее время, сделка подвергается определённому риску.
5. Запросите документы из БТИ самостоятельно, чтобы не оказалось, что продавец оставит вам в «наследство» неузаконенную перепланировку.
6. Стоимость по договору часто занижают, чтобы платить меньше налогов. Но помните: если сделка будет расторгнута, вы получите указанную в договоре сумму, даже если реально выплатили больше. Лучше не рисковать и указывать стоимость честно.
7. От вас скрывают домовую книгу или говорят, что она временно утеряна? Вполне вероятно, в квартире прописан ещё кто-то, а вам не хотят об этом говорить.
8. Продавец состоит в браке, но утверждает, что его супруг или супруга не будет претендовать на квартиру? Имейте в виду, что по закону может претендовать, и не доверяйтесь обещаниям.
9. Если кого-то выписали из квартиры в связи с тюремным заключением после 1995 года, то такой человек имеет право вернуться и снова заселиться.
10. Собственник утверждает, что он единственный наследник? Убедитесь, что это подтверждено документально.
11. Не поленитесь обратиться в Росреестр или в суд по гражданским делам, чтобы убедиться, что по квартире нет споров или обременений.

 

Не стоит торопиться — можно поступить следующим образом. Если времени мало, сэкономить его поможет срочный выкуп квартир в Казани, поддерживаемый и сопровождаемый специалистом.

 

Как правильно действовать?

 

Вне зависимости от того, покупаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, действуйте следующим образом:

 

1. Проверьте и оформите документы. На этом этапе как никогда актуальна помощь профессионала, чтобы не запутаться в юридических тонкостях. Безопасность сделки может гарантироваться задатком или авансом.
2. Подпишите договор отчуждения (вторичный рынок) или акт приёма-передачи (новостройка). Составлять документ также следует при поддержке профессионала. И ни в коем случае не проводите сделку без подтверждения! В противном случае суд может признать её недействительной.
3. Зарегистрируйте право собственности в государственных органах. Для этого нужно собрать пакет документов, после чего ваши права будут зарегистрированы в течение тридцати календарных дней.

 

Если действовать грамотно, внимательно, не отказываясь от профессиональных консультаций, то все этапы сделки по покупке квартиры можно завершить в течение месяца. Более подробно о безопасном проведении сделки, читайте на странице "купить квартиру в Казани".